Guía para Comprar tu Casa

Tener claro qué es lo que queremos encontrar según las prioridades personales o familiares, las necesidades que debe cubrir y cuáles son nuestras preferencias a la hora de seleccionar entre las opciones existentes.

No definir adecuadamente nuestras necesidades de compra puede llevarnos a cometer errores de costosa solución. Aspectos como la ubicación, el tamaño, el número de habitación, las zonas comunes, el aparcamiento, etc., deben evaluarse adecuadamente en conciencia, a ser posible, con visión de futuro.

Descargar Check-List Vivienda Deseada

A la hora de definir el Presupuesto de Compra, lo primero que debemos tener en cuenta es si disponemos de ahorros disponibles para dedicar a la adquisición y que porcentaje de compra podemos o queremos asignar a la vivienda deseada.

En caso de no poder cubrir con ahorros el 100% de la compra, tendremos que explorar las opciones de financiación, normalmente a través de una hipoteca. Hoy día los bancos no suelen financiar más allá del 80% del valor de la vivienda, por lo que será necesario disponer de, al menos, un 20% del precio de compra. Esta cifra podría variar en caso de ser necesario realizar mejoras en el inmueble.

Nuestra capacidad de endeudamiento depende de nuestros ingresos, endeudamiento actual y gastos corrientes fijos. Disponer de activos inmobiliarios o financieros que sirvan como aval puede ayudar a aumentar nuestra capacidad de endeudamiento, y, en consecuencia, nuestro presupuesto de compra. No obstante, las entidades financieras suelen asociar nuestra capacidad de endeudamiento a los ingresos (capacidad de pago), que a nuestro patrimonio (cuanto más líquido mejor).

Una vez identificado nuestro presupuesto de compra, es recomendable realizar una búsqueda en portales inmobiliarios para asegurarnos que disponemos del dinero necesario para la vivienda anhelada. En caso contrario deberíamos plantearnos si debemos prescindir de alguna característica o preferencia.

Utiliza nuestras herramientas:

• Calculadora Hipotecaria
• Selección Entidad Financiera
• Calculadora Coste Total Vivienda

Un aspecto al que no se suele dar demasiada importancia es el tiempo que disponemos para formalizar la compra, y sobre todo, cuándo dispondremos la vivienda para entrar a vivir.

La fecha en deberíamos disponer de nuestra vivienda en condiciones de vivir puede depender de diversos factores como una mudanza, venta de una vivienda anterior, finalización de un contrato de alquiler, inicio de colegios, etc.

Para calcular el momento en que la vivienda objeto de compra estará preparada para su ocupación, debemos tener en cuenta aspectos como la disponibilidad del dinero para efectuar la compra, permisos administrativos necesarios (en caso de obra), tiempo necesario para acometer las obras de mejora.

En caso de no conocer alguna zona, te recomendamos que antes de dar el paso de comprar una casa, investigues un poco el lugar.

Preguntar a los vecinos y comerciantes de los alrededores cuestiones que para ti puede ser realmente importante antes de decidir la compra.

Los portales inmobiliarios son la fuente primaria de búsqueda de una vivienda, dado que desde un único punto de acceso de información podemos ver un alto porcentaje de la oferta disponible en el momento, y los datos de contacto para resolver dudas o concertar una cita para inspeccionar la vivienda.

Hay que tener en cuenta que la búsqueda de vivienda por cuenta propia requiere una dedicación de tiempo que será mayor en zonas con una amplia oferta y demanda.

Si no disponemos de tiempo suficiente o queremos contar con la experiencia de expertos, podemos contar con una agencia inmobiliaria, que nos aportará su experiencia y conocimiento de la zona, lo que normalmente se traducirá en ahorro de tiempo y mayor probabilidad de encontrar lo que buscamos.

Una agencia inmobiliaria nos ayudará en la labor de preselección y puede ser la fuente de acceso a viviendas que se venden sin publicidad (normalmente de lujo) o a viviendas que todavía no han sido publicadas, brindándonos la oportunidad de ser los primeros en optar a ellas.

Aunque tanto los portales como las agencias inmobiliarias pueden ofrecernos herramientas para comprobar el estado de la casa, como fotografías, planos, tours virtuales, etc., es recomendable conocer la vivienda en primera persona programando una visita al inmueble.

En la visita es importante prestar especial atención a aquellos aspectos que no son verificables mediante medios electrónicos o posibles vicios ocultos, tales como los relacionados con el moho y la humedad, filtraciones de agua, problemas eléctricos, sistemas de fontanería con fugas, corrosión o algún otro tipo de deficiencia, problemas de aislamiento o plagas de algún insecto o roedores.

A través de una Nota Simple Informativa, documento expedido por el Registro de la Propiedad, podemos conocer la situación jurídica de la vivienda como las cargas en forma de embargos o hipotecas, y si quién dice vender la vivienda es realmente su propietario.

También es importante conocer si la vivienda cumple con los requisitos y normas urbanísticas de la zona dónde se encuentra.

El Certificado de Eficiencia Energética nos ayudará a conocer el nivel ecológico de la vivienda y el coste energético de consumo de la vivienda.

Además de la vivienda también es importante conocer, en el caso que corresponda, el estado del edificio. Para ello podemos consultar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que es obligatoria para edificios de más de 30 años. Conocer el estado del edificio nos puede evitar tener que afrontar gastos no previstos o permitir que los incorporemos a nuestro presupuesto.

Una vez selecionada la vivienda deseada, debemos establecer cuál es el valor real de la misma y cuál es el precio que estamos dispuestos a pagar por ella.

Para establecer el valor de mercado de la vivienda puedes utilizar nuestro valorador web. Ten cuenta que deberás contrastar el valor de la vivienda con su estado actual.

Si la vivienda a comprar es de segunda mano, es muy posible que tengamos que corregir deficiencias o realizar mejoras voluntarias. Para no exceder el presupuesto establecido debemos tener en cuenta el importe de estas mejoras a la hora de establecer una oferta de compra.

Si nuestra oferta es inferior al precio de venta del inmueble, deberemos establecer una oferta con cantidades y plazos de tiempo. El margen de negociación es muy variable y dependerá de factores como la oferta y demanda de inmuebles de similares características en la zona, o la urgencia o necesidad que tenga el propietario en vender.

Una vez que se acuerden el precio y plazo de tiempo para ejecutar la compra, lo normal es asegurar la compra mediante un contrato de arras o una señal.

La Reserva de Vivienda mediante una Señal se realiza como garantía de compra para asegurarnos que nadie se nos adelante en la transacción. La señal tiene una corta duración, normalmente días, y una cantidad poco elevada (desde 1.000 €). Suele ser un paso previo al contrato de arras hasta que estemos en condiciones de firmar el contrato de arras o realizar la escritura pública de la vivienda ante notario.

El contrato de Arras:

El contrato formaliza por escrito la entrega del comprador al vendedor de la garantía de compraventa o Arras, así como las consecuencias en el caso del incumplimiento del mismo. La señal forma parte del importe total a pagar por la vivienda, por lo que se descontará del precio total de compraventa.

El contrato de Arras puede ser de 2 tipos:

Penitenciales: Permiten renunciar a la operación de compraventa antes de firmar la escritura ante Notario. En el caso del comprador, la renuncia implica la pérdida de la cantidad entregada como señal, en el caso de renuncia del vendedor deberá entregar el doble de esta cantidad.

Confirmatorias: Implica el pacto definitivo de la compraventa. En este caso ni el comprador ni el vendedor puede renunciar unilateralmente.

Contrato de Opción de Compra

El contrato de Opción de Compra da derecho a la compra de una vivienda en una fecha determinada y a un precio pactado, en el caso de la imposibilidad de adquirir la vivienda en el momento actual.

La Opción de Compra se obtiene adelantando una cantidad de dinero, prima, que no necesariamente tiene que ser parte del precio final de la vivienda.

Este tipo de contrato solo genera obligaciones para el vendedor, que queda obligado a no disponer de la vivienda ofrecida y a mantener la oferta.

Contrato Privado de Compraventa

Este contrato pacta en firme la compraventa de la vivienda, obligando al vendedor a entregar la vivienda y al comprador a pagar el precio pactado por la misma.

Desde el momento de la firma de este contrato ambas partes se ven obligadas al pacto incluso si éste no se ha formalizado ante Notario.

Firmado este contrato, el comprador debe solicitar al vendedor la documentación relativa a la vivienda.

El contrato de compraventa no está sujeto a requisitos especiales de forma y se rige por el principio general de libertad de forma; sin embargo deben constar de forma clara los datos relativos a la compraventa.

Descargar Modelo Contrato Privado de Compraventa

El Contrato de Compraventa debe inscribirse públicamente ante notario. El comprador es el encargado de seleccionar y pagar el coste del Notario. Con la firma ante notario se transfiere oficialmente la propiedad a nombre del comprador.

Una vez firmada la escritura, se debe inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Además, el comprador está sujeto al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiendo si trata de una vivienda nueva o usada.